29 de septiembre de 2013

Las ventajas del “Informe de Evaluación del Edificio”

Fue por junio de 2013, cuando entró en vigor la Ley 8/2013 deRehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana y como ya vimos entonces se nos presentó el “Informe de Evaluación del Edificio”, con esta herramienta el legislador estatal venía a cumplir dos objetivos, por un lado que sirva como información para las administración estatal, autonómica y local para que así cuenten con estadísticas reales sobre el estado y las condiciones del parque existente; y por otro lado que el usuario sea conocedor del estado de conservación, grado de cumplimiento de las distintas normas y sobre todo, cuente con opciones de mejora con justificación de la viabilidad técnica y económica de estas; hablando siempre del estado de conservación, grado de accesibilidad universal y la calificación energética, que son los tres apartados que contiene este Informe.

Si accedemos a nuestra entrada anterior, podremos ver en que consiste y el calendario de aplicación propuesto por la Ley 8/2013.

Ciertamente en Servicios y Asesoramiento Técnico recibimos el Informe de Evaluación de Edificios con escepticismo, no parecía razonable y hasta cierto punto un sacrilegio fundir  dos ámbitos fundamentales y distintos en uno solo, como son la Inspección Técnica y la Calificación Energética; pero con  nuestra experiencia de estos últimos años con la ITE y los últimos meses con la Certificación Energética de los edificios Existentes, hemos comprobado que existen razones por las que el Informe de Evaluaciónde los Edificios podrá ser muy útil para las Comunidades de Propietarios de los edificios existentes de más de 50 años, e incluso de los menos antíguos.

Alguien podrá pensar que los “nubarrones” de la situación económica y la “oscura sombra” que cubre las futuras subvenciones hará ineficaz cualquier iniciativa que suponga desembolso económico de los propietarios, y posiblemente tendrá razón; pero quizás debemos dejar un poco de lado ese aspecto, para así poder valorar el beneficio que el Informe de Evaluación del Edificio reportará al usuario; y como no, a la economía nacional en cuanto a que se dinamizará el sector de la construcción ahora en el ámbito del mantenimiento y rehabilitación de los edificios existentes, según las pautas de técnicos especializados en la emisión de estos Informes.

A continuación indicamos las ventajas del Informe deEvaluación de Edificios, en adelante IEE.



Ventajas sobre la Inspección Técnica de Edificios:



En realidad no son ventajas pues el IEE no sustituye o deroga la Inspección Técnica de Edificios que venimos realizando, si no que la ITE es una parte integrante del IEE, por lo que la Evaluación del Estado del Edificio que se informará en el IEE será la que determine la Inspección Técnica que realice el técnico de acuerdo a la normativa autonómica o local que regule dicha ITE.





Pensemos en tres casos posibles:

El edificio ya ha pasado la ITE  y existe un Certificado en vigor:

El IEE podrá utilizar el Certificado ITE existente y complementarlo con la Certificación de la Eficiencia Energética (CEEX).

El edificio debe pasar la ITE:

Resultará mucho más rentable la realización del IEE, puesto que además de cumplir con la exigencia de inspección ITE se beneficiará de las ventajas del IEE y que más adelante se detallan.

El edificio no tiene que pasar la ITE:

Con el IEE se podrá optar a la solicitud de ayudas públicas para la realización de obras de mantenimiento, accesibilidad y mejora de la eficiencia energética, además el propietario dispondrá de un documento que le dará instrucciones para el correcto mantenimiento de su edificio.


Ventajas sobre la Accesibilidad de los edificios:


Es evidente que la sociedad española envejece y lo habitual es encontrar edificios de más de 40 años ocupados por personas de edad avanzada, cuando no alguien con movilidad reducida temporal o permanentemente; la gran mayoría de los edificios no son accesibles pues en su origen no se tuvo en cuenta este aspecto que ahora se valora tanto, tanto por las personas que lo necesitan como por la administración que es sensible con este derecho que toda persona tiene a poder acceder desde la acera de su calle hasta su casa.



En las Inspecciones Técnicas realizadas, comprobamos que en muchas, la mayoría  de ocasiones, las intervenciones realizadas para mejorar la accesibilidad no cumplen su objetivo pues además de no cumplir con los requerimientos legales no permiten que el discapacitado acceda a su casa sin la ayuda de alguien; estamos hablando de rampas imposibles, anchos de paso insuficientes, etc. etc., lo cual indica que en muchas ocasiones las soluciones han sido adoptadas sin el análisis y el fundamento técnico necesario.

El Informe de Evaluación del Edificio, va a ser el documento que evaluará las condiciones básicas de accesibilidad que presenta el edificio y propondrá los ajustes más razonables desde el punto de vista técnico y económico, evitando en muchas ocasiones los debates interesados y/ o acalorados entre vecinos sobre distintas opciones.

Ventajas para la Certificación de la Eficiencia Energética de Edificio:


En el comienzo del proceso de calificación energética de los edificios en España, vemos que habitualmente se están calificando viviendas individuales dentro de bloques residenciales, excepcionalmente se califican edificios completos cuando todas las viviendas son del mismo propietario, en nuestra opinión esta hecho es fundamental para abogar por el IEE pues evalúa la Eficiencia Energética del Edificio de forma global.







Creemos necesario distinguir  entre:

Edificios con instalaciones térmicas (Calefacción y ACS) centralizadas

Las viviendas se están calificando por cada propietario, según lo necesite para su alquiler o su venta, de forma que cada vivienda será calificada energéticamente según el criterio, la metodología y la precisión que en cada caso aplique el técnico correspondiente; lo cual provocará disparidad y lo que es peor en cada vivienda se harán propuestas de mejora de la eficiencia energética que no serán efectivas, pues si se proponen sobre elementos o instalaciones comunes que requieren iniciativa comunitaria no llegaran a ser estimadas al limitarse al ámbito de la vivienda certificada. 

No parece muy razonable, si pensamos en el conjunto del edificio,  la coexistencia de tanto análisis como viviendas pero ninguna, o quizás muchas, propuestas de mejora con posibilidad de contradicción entre ellas; ¿Qué deberá hacer la Comunidad de Propietarios, optar por la más barata, por la más repetida, etc. etc.?, en definitiva no parece que la calificación particularizada sea la mejor opción en los casos en los que la calefacción y el agua caliente sanitaria es común para el edificio.

En estos casos, la mayoría de edificios de más de 40 años, el Informe de Evaluación del Edificio propone la mejor opción para calificar la eficiencia energética del edificio de forma global, y conocer las actuaciones más razonables que mejorarán el comportamiento energético y por tanto la factura energética común.

Edificios con instalaciones térmicas (Calefacción y ACS) individual

En estos casos la calificación energética individualizada para cada instalación está más justificada que en el caso anterior y seguramente las propuestas de mejora sobre las instalaciones térmicas o la carpintería exterior podrán ser tenidas en cuenta por el propietario; en cambio las medidas de mejora de ámbito comunitario no surtirán el efecto deseado. 




Desde Servicios y Asesoramiento Técnico, queremos animar a las Comunidades de Propietarios y a sus Administradores a recibir el Informe de Evaluación del Edificio con agrado y como una opción ventajosa para abordar el cumplimiento normativo e iniciar el camino hacía el mantenimiento y el ahorro energético.



2 comentarios:

  1. Una información interesante. Realizar la inspección técnica de edificios o ITE ayuda a garantizar el estado correcto de conservación de las viviendas. Saludos.

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    1. Servicios y Asesoramiento Técnico30/9/13 18:33

      Sin duda compañeros, con la Inspección Técnica contribuimos a implantar el mantenimiento como algo necesario e imprescindible, para que a los 10 años la próxima inspección sea mucho más favorable que la primera. En ello estamos.

      Gracias por el comentario.

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