24 de febrero de 2017

Mal drenaje de agua de lluvia en patios interiores, !!"Poca broma"¡¡




 En esta entrada vamos a comentar una situación que se comprueba con relativa frecuencia en edificios con cierta antigüedad, el mal drenaje del agua de lluvia que cae en el patio interior es la causa de muchas patologías que, en ocasiones, perjudican gravemente la habitabilidad de las viviendas.





Obviamente, cuando debajo del patio hay un espacio habitado la filtración y los desperfectos de "la gotera" exigen la impermeabilización o reparación de la impermeabilización existente para evitar las consecuencias de la humedad, de hecho esta es una de las incidencias más recurrentes por falta de estanquidad.

Pero, ¿que sucede cuando el patio se asienta sobre el terreno?, o en muchas ocasiones sobre el recrecido de residuos producidos durante la construcción del edificio. 

Con cierta frecuencia hemos podido comprobar patios interiores con las siguientes características:

- Suelo de solera de hormigón viejo de escasa calidad, por lo que muestra un acabado superficial dañado y por tanto muy poroso, son soleras absorbentes con buena predisposición a la proliferación de vegetaciones. Lo anterior no favorece la escorrentía del agua hacía los sumideros o canaletas de desagüe.

- Sumideros o canaletas insuficientes, en ocasiones mal situadas y mal mantenidas, no es extraño que el colector esté colmatado de material orgánico arrastrado por el agua y depositado en el desagüe.

- Es muchos casos las bajantes de pluviales de cubierta vierten sobre el suelo del patio.


En esas condiciones, gran parte del agua de lluvia no acaba en la red de saneamiento sino que se acumulará en el entorno del patio, la permeabilidad del terreno (o relleno) determinará la mayor o menor extensión de la "bolsa de agua" que se formará en los alrededores del patio interior.

Llegados a este punto, nos vamos a basar en un caso real comprobado en un edificio construido en 1950, en el que las viviendas de planta baja presentan humedad importante en la parte inferior de los cerramientos y tabiques, los propietarios comprueban resignados como la humedad ascensional se reproduce aunque se renueve, una y otra vez, el revestimiento interior y exterior; en una de las viviendas se ha aplicado una solución impermeabilizante muy publicitada en los últimos años,  con un coste cercano a los 6.000 euros el propietario sueña con no volver a tener deterioros en la base de los tabiques; según afirma el usuario, la empresa fuertemente publicitada le ha garantizado la solución por 30 años; nos sorprende mucho que los "tecnicos" que hayan intervenido en esa solución (publicitariamente tan milagrosa) no hayan advertido el estado del patio interior. En cualquier caso, en patología y tratándose de humedades en Servicios y Asesoramiento Técnico creemos que, en la medida de lo posible, hay que resolver la causa y no solo camuflar el efecto.

 ¿Que consecuencias tiene la acumulación de humedad en el subsuelo?

En las viviendas situadas en la planta baja de este edificio, podemos comprobar los siguientes inconvenientes:

- Revestimientos interiores y exteriores deteriorados en zonas bajas, con mal aspecto estético.

- Sensación de humedad en el interior de viviendas*, con olor intenso y posible perjuicio a la salud de los ocupantes.

- Afectación a la capacidad aislante de los cerramiento*, la humedad produce mucho efecto de "pared fría" que provoca sensación de frialdad con calefacción encendida, no se consigue uniformidad ambiental y no es posible alcanzar sensación confortable.

                                 * estos efectos no son resueltos por las soluciones superficiales "milagrosas"                                            tan intensamente publicitadas como la solución a todo tipo de humedades.



Análisis del problema y conclusión

En nuestro análisis, consideramos que bajo la solera del edificio existe humedad, con presión elevada al comprobarse ascensiones en cerramientos de patio de hasta un metro, lo anterior nos induce a pensar que esa humedad puede tener tres causas aisladas o simultáneas:

1.- Nivel freático natural del terreno. la zona y los edificios colindantes no refieren problemática de nivel freático elevado.

2.- Fugas de las redes de saneamiento o fontanería, se debería inspeccionar la  red de saneamiento del edificio, mediante cámara se podrán localizar fugas en caso de que existan.

3.- Filtraciones en el patio interior por mal drenaje, a la vista del patio interior, es evidente que la filtración y acumulación de humedad de agua de lluvia es constante, la mayor intensidad de la humedad ascensional cuanto más cerca se sitúa el muro o tabique y la mayor actividad en épocas lluviosas, hace pensar que esta podría ser la causa más determinante.


Propuesta de solución

El objetivo fundamental debe ser evitar la acumulación de agua bajo la solera del edificio, de forma que la totalidad del agua de lluvia sea canalizada y evacuada por la red de saneamiento, para lo que se deberá realizar la propuesta esquematizada en la figura de arriba, con las siguientes operaciones:


- Saneado del patio, con retirada de solera y aireado de subbase.

- Colocación de grava drenante bajo solera impermeabilizada

- Ejecución de solado continuo impermeable con amplio rodapié.

- Colocación de sumidero y futuro mantenimiento.

13 de febrero de 2017

10 Claves para pasar la "ITV" del edificio





En Servicios y Asesoramiento Técnico  volvemos a compartir  este artículo, fue redactado hace tiempo por fotocasa.es, donde se dan las claves para realizar una buena inspección técnica del edificio. Aunque hace mucho tiempo de su publicación, interesa a recordarlo sobretodo por aquellos propietarios que deben afrontar la Inspección Técnica de su Edificio.





Aunque todavía existen ciudades que no tienen desarrollada la normativa, desde julio de 2012 la Inspección Técnica de Edificios (ITE) es obligatoria en toda España para inmuebles con una antigüedad superior a 50 años ubicados en municipios con más de 25.000 habitantes, salvo que las Comunidades Autónomas fijen un límite de tiempo menor.
El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid recomienda seguir este decálogo de consejos para que la comunidad de propietarios pase con nota lo que comúnmente se conoce como la “ITV del edificio”.

1. Consultar la experiencia y profesionalidad del técnico y/o empresa:
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La comunidad debe asesorarse bien antes de elegir un técnico, sobre todo en lo que a garantía profesional y experiencia en el sector de la rehabilitación se refiere. Hay que tener en cuenta que en la ITE prevalece un criterio técnico, que en muchos casos es subjetivo. Una mala praxis puede originar la realización de cuantiosas obras en una finca, solo soportadas por derramas comunitarias. Por ello, es necesario conocer las referencias y experiencias del técnico.

2. Contratar a un técnico competente: 
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El profesional que vaya a realizar la ITE debe ser independiente y con formación específica. Asimismo, es aconsejable contar con un técnico durante la realización de las obras necesarias para la subsanación de los defectos que, en su caso, se levanten en el Acta de Inspección. Este técnico debe ser el encargado de la dirección facultativa y debe responsabilizarse de la buena ejecución de las mismas.
Debe siempre separarse y no pueden tener intereses comunes el técnico que efectúa la ITE y la empresa o profesional que, en su caso, la propiedad contrate para corregir las deficiencias detectadas; de no ser así habrá conflicto de intereses que vulnerará la seguridad de actuación de los propietarios.


3. Encargar una pre-ITE:
 
Es importante solicitar al técnico un avance de los posibles defectos o deficiencias que incluiría en el Acta de Inspección y en caso de ser desfavorable poder valorar y realizar las obras necesarias previas a la emisión del informe. Sólo así podremos evitar una calificación desfavorable que conlleva la ejecución de obras de mayor entidad.

4. Solicitar ayudas y subvenciones públicas:  
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La comunidad debe informarse de las ayudas o subvenciones que en materia de rehabilitación existen a nivel local, autonómico o estatal.

5. Introducir medidas de eficiencia energética:
Si tiene que realizar obras, aproveche para introducir medidas de eficiencia energética en el edificio. Aunque no es vinculante para el resultado de la ITE, en ciudades como Madrid es necesario estudiar el comportamiento térmico del inmueble.

6. Desconfíe de la realización de una ITE gratis o de bajo precio:
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El precio de una ITE bien realizada, dependiendo del número de viviendas del edificio así como otros condicionantes, no debería ser inferior a 400** euros. En ella deberían estar incluidas las visitas realizadas al inmueble, la cumplimentación de las actas, recogida de antecedentes del edificio, visado del acta de inspección (optativo) y presentación en el Ayuntamiento de su municipio.
Hay que alertar de un preocupante ofrecimiento de realización de informes a precios muy bajos y que conllevan una inspección realizada por técnicos con insuficiente conocimiento o experiencia en la materia, labor que puede derivar en la obligación de obras innecesarias.
Desconfíe de las ofertas publicitarias que ofrecen conjuntamente  los servicios de la inspección técnica y posterior realización de las obras necesarias de subsanación de los defectos levantados.


( ** En la actualidad esa referencia está obsoleta, en cuanto a que se incluye la evaluación de la accesibilidad y eficiencia energética.)
  
7. Exigir el visado en caso de que sea necesario:
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Aunque no es obligatorio el visado colegial del acta de inspección de edificios, sí es recomendable, dado que si se visa la comunidad de propietarios tiene plena confianza de que el técnico autor del acta de la ITE está habilitado para desempeñar con suficientes garantías el trabajo y estará cubierto por el seguro de responsabilidad civil.
Mientras que el visado no es obligatorio en los certificados de idoneidad que se presenten tras la realización de obras en las que no se haya exigido proyecto técnico, sí lo es en los certificados finales de obra en los que sea exigible la presentación del proyecto.

8. Adecuar las obras  de accesibilidad a la normativa vigente:

Aprovechando que la comunidad va a ejecutar obras, es importante que renueve los elementos de accesibilidad existentes que no cumplan con la normativa vigente o realizar la instalación de nuevos necesarios.

9. Concienciar a la comunidad en la prevención y cultura del mantenimiento del edificio:  
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La comunidad de propietarios debe cumplir, por Ley, con su obligación de realizar aquellas obras que sean necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
En consecuencia, es recomendable que no deje para mañana todas las actuaciones que en materia de rehabilitación puede ir ejecutando en el transcurso del año, pues a la larga tendrá que hacer frente a ellas con un considerable aumento de costes.

10. Crear una comisión de obras:
Si el Acta de Inspección es desfavorable, en función del grado de las actuaciones a realizar es recomendable nombrar una comisión de obras en la Junta General de Propietarios donde se presenten los diferentes presupuestos, al menos 3. Esta comisión debe estar habilitada por la junta para la contratación y representación de la propiedad junto con el técnico encargado de la Dirección Facultativa durante el periodo de tiempo que se ejecuten los trabajos de subsanación de los defectos.
Igualmente es muy aconsejable que junto con el presupuesto se suscriba con el contratista un contrato de ejecución de obra y suministro de materiales donde, entre otros extremos, se regule la forma de pago, garantía de los trabajos, plazo de ejecución, penalizaciones, representación y obligaciones de las partes, así como cualquier otra cuestión propia de la obra a realizar, como el acceso a través de propiedades particulares o la realización de trabajos en horario nocturno o en fines de semana.