SOBRE EL MANTENIMIENTO DE LOS EDIFICIOS

En la “Ley de Ordenación de la Edificación, L.O.E.” el propietario o usuario se presenta como un agente más en la vida de un edificio y se le hace responsable del buen estado de la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, nos podríamos plantear la siguiente duda ¿está el usuario español implicado hasta ese punto? o por el contrario se acoge a la tan oportuna excusa de la falta “de cultura del mantenimiento”; seguramente dependerá de la zona y del carácter del edificio; centraremos nuestras reflexiones en los edificios de viviendas.

Actualmente en España existe la obligación de la existencia del “Libro del Edificio”, el cual fue reforzado con la aparición del C.T.E (Código Técnico de la Edificación) de forma que se amplió su contenido, se incluyen “las instrucciones de uso y mantenimiento” del edificio terminado y mucho más importante, se emplaza al usuario a llevar a cabo un “Plan de Mantenimiento del Edificio”, realizar las inspecciones programadas y documentar a lo largo de la vida del edificio las inspecciones y labores de mantenimiento realizadas.

Parece claro que la “cultura del mantenimiento” debería tender hacía el hábito en el mantenimiento programado, sirva como ejemplo la obligación que adquiere el comprador de un vehículo a realizar los controles establecidos para poder realizar cualquier reclamación post-venta. En el caso de los edificios los propietarios/usuarios deberían entender el coste del mantenimiento programado no como una carga económica sino como una inversión que ahorrará costes de reparación en el futuro.

En países donde el mantenimiento programado es algo asumido y practicado, los propietarios no encargan obras de repaso, sellado de juntas etc., cuando se aprecian daños, lo hacen cuando corresponde según el Plan de Mantenimiento del edificio; de esta forma se cumplen entre otros los siguientes objetivos:

-     En caso de desperfectos producidos anteriormente a la fecha de mantenimiento, se reclamará el siniestro al agente responsable con amplias posibilidades de éxito, ya que queda probado que el elemento deteriorado no ha cumplido las expectativas exigibles.

-     Se evitan reparaciones costosas al anticiparse con medidas de mantenimiento.

-     Establece el marco apropiado para la Inspección Técnica de Edificios I.T.E, ya que limita razonablemente el alcance de las inspecciones técnicas.

-     Se acota de forma clara las responsabilidades en caso de disconformidades y no se satura a la administración judicial con reclamaciones infundadas o por lo menos confusas.

Por otro lado, como en todo documento, la eficacia del “Libro del Edificio” dependerá del grado de cumplimiento del objetivo inicial, por tanto mientras el usuario no se sienta implicado y no disponga de información clara y suficiente para poder realizar un correcto mantenimiento programado no se podrá afirmar que el “Libro del Edificio” es eficaz. En este sentido quizás los técnicos y los promotores deberíamos replantearnos la metodología en la redacción de estos documentos.

La administración podría impulsar y velar por que en todos los edificios exista realmente un mantenimiento programado, es contradictorio el hecho de que solo los edificios recientes dispongan de “Libro del Edificio”, ¿acaso los edificios viejos no precisan mantenimiento?, la sensibilización social en el mantenimiento programado de edificios redundaría en una mayor seguridad y mejores condiciones de conservación de nuestras viviendas.