En
Servicios y Asesoramiento Técnico volvemos a compartir
este artículo, fue redactado hace tiempo por fotocasa.es, donde se dan las claves
para realizar una buena inspección técnica del edificio. Aunque hace mucho
tiempo de su publicación, interesa a recordarlo sobretodo por aquellos
propietarios que deben afrontar la Inspección
Técnica de su Edificio.
Aunque todavía existen ciudades que no tienen desarrollada la
normativa, desde julio de 2012 la Inspección Técnica de Edificios (ITE)
es obligatoria en toda España para inmuebles con una antigüedad superior a 50
años ubicados en municipios con más de 25.000 habitantes, salvo que las
Comunidades Autónomas fijen un límite de tiempo menor.
El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid
recomienda seguir este decálogo de consejos para que la comunidad de
propietarios pase con nota lo que comúnmente se conoce como la “ITV del
edificio”.
1. Consultar la experiencia y profesionalidad del
técnico y/o empresa:
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La comunidad debe
asesorarse bien antes de elegir un técnico, sobre todo en lo que a garantía
profesional y experiencia en el sector de la rehabilitación se refiere. Hay que
tener en cuenta que en la ITE prevalece un criterio técnico, que en muchos
casos es subjetivo. Una mala praxis puede originar la realización de cuantiosas
obras en una finca, solo soportadas por derramas comunitarias. Por ello, es
necesario conocer las referencias y experiencias del técnico.
2. Contratar a un técnico competente:
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El profesional que vaya a realizar la ITE debe ser independiente y
con formación específica. Asimismo, es aconsejable contar con un técnico
durante la realización de las obras necesarias para la subsanación de los
defectos que, en su caso, se levanten en el Acta de Inspección. Este técnico
debe ser el encargado de la dirección facultativa y debe responsabilizarse de
la buena ejecución de las mismas.
Debe siempre separarse y no pueden tener intereses comunes el
técnico que efectúa la ITE y la empresa o profesional que, en su caso, la
propiedad contrate para corregir las deficiencias detectadas; de no ser así
habrá conflicto de intereses que vulnerará la seguridad de actuación de los
propietarios.
3. Encargar una pre-ITE:
Es importante solicitar al técnico un avance de los posibles
defectos o deficiencias que incluiría en el Acta de Inspección y en caso de ser
desfavorable poder valorar y realizar las obras necesarias previas a la emisión
del informe. Sólo así podremos evitar una calificación desfavorable que conlleva
la ejecución de obras de mayor entidad.
4. Solicitar ayudas y subvenciones públicas:
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La comunidad debe informarse de las ayudas o subvenciones que en
materia de rehabilitación existen a nivel local, autonómico o estatal.
5. Introducir medidas de eficiencia energética:
Si tiene que realizar obras, aproveche para introducir medidas de
eficiencia energética en el edificio. Aunque no es vinculante para el resultado
de la ITE, en ciudades como Madrid es necesario estudiar el comportamiento
térmico del inmueble.
6. Desconfíe de la realización de una ITE gratis
o de bajo precio:
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El precio de una ITE bien realizada, dependiendo del número de
viviendas del edificio así como otros condicionantes, no debería ser inferior a
400** euros. En ella deberían estar incluidas las visitas realizadas al inmueble,
la cumplimentación de las actas, recogida de antecedentes del edificio, visado
del acta de inspección (optativo) y presentación en el Ayuntamiento de su
municipio.
Hay que alertar de un preocupante ofrecimiento de realización de
informes a precios muy bajos y que conllevan una inspección realizada por
técnicos con insuficiente conocimiento o experiencia en la materia, labor que
puede derivar en la obligación de obras innecesarias.
Desconfíe de las ofertas publicitarias que ofrecen
conjuntamente los servicios de la inspección técnica y posterior
realización de las obras necesarias de subsanación de los defectos levantados.
(
** En la actualidad esa referencia está obsoleta, en cuanto a que se incluye la
evaluación de la accesibilidad y eficiencia energética.)
7. Exigir el visado en caso de que sea necesario:
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Aunque no es obligatorio el visado colegial del acta de inspección
de edificios, sí es recomendable, dado que si se visa la comunidad de
propietarios tiene plena confianza de que el técnico autor del acta de la ITE
está habilitado para desempeñar con suficientes garantías el trabajo y estará cubierto
por el seguro de responsabilidad civil.
Mientras que el visado no es obligatorio en los certificados de
idoneidad que se presenten tras la realización de obras en las que no se haya
exigido proyecto técnico, sí lo es en los certificados finales de obra en los
que sea exigible la presentación del proyecto.
8. Adecuar las obras de accesibilidad a la
normativa vigente:
Aprovechando que la comunidad va a ejecutar obras, es importante
que renueve los elementos de accesibilidad existentes que no cumplan con la
normativa vigente o realizar la instalación de nuevos necesarios.
9. Concienciar a la comunidad en la prevención y
cultura del mantenimiento del edificio:
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La comunidad de propietarios debe cumplir, por Ley, con su
obligación de realizar aquellas obras que sean necesarias para el adecuado
sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna
las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad
y seguridad.
En consecuencia, es recomendable que no deje para mañana todas las
actuaciones que en materia de rehabilitación puede ir ejecutando en el
transcurso del año, pues a la larga tendrá que hacer frente a ellas con un
considerable aumento de costes.
10. Crear una comisión de obras:
Si el Acta de Inspección es desfavorable, en función del grado de
las actuaciones a realizar es recomendable nombrar una comisión de obras en la
Junta General de Propietarios donde se presenten los diferentes presupuestos,
al menos 3. Esta comisión debe estar habilitada por la junta para la
contratación y representación de la propiedad junto con el técnico encargado de
la Dirección Facultativa durante el periodo de tiempo que se ejecuten los
trabajos de subsanación de los defectos.
Igualmente es muy aconsejable que junto con el presupuesto se
suscriba con el contratista un contrato de ejecución de obra y suministro de
materiales donde, entre otros extremos, se regule la forma de pago, garantía de
los trabajos, plazo de ejecución, penalizaciones, representación y obligaciones
de las partes, así como cualquier otra cuestión propia de la obra a realizar,
como el acceso a través de propiedades particulares o la realización de
trabajos en horario nocturno o en fines de semana.
