Fue
por junio de 2013, cuando entró en vigor la Ley 8/2013 deRehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana y como ya vimos entonces se nos presentó el “Informe de Evaluación del Edificio”, con esta herramienta el legislador estatal venía
a cumplir dos objetivos, por un lado que sirva como información para las
administración estatal, autonómica y local para que así cuenten con
estadísticas reales sobre el estado y las condiciones del parque existente; y
por otro lado que el usuario sea conocedor del estado de conservación, grado de
cumplimiento de las distintas normas y sobre todo, cuente con opciones de
mejora con justificación de la viabilidad técnica y económica de estas;
hablando siempre del estado de
conservación, grado de accesibilidad universal y la calificación energética, que
son los tres apartados que contiene este Informe.
Si
accedemos a nuestra entrada anterior, podremos ver en que consiste
y el calendario de aplicación propuesto por la Ley
8/2013.
Ciertamente
en Servicios y
Asesoramiento Técnico recibimos el Informe de Evaluación de
Edificios con escepticismo, no parecía razonable y hasta cierto punto un
sacrilegio fundir dos ámbitos
fundamentales y distintos en uno solo, como son la Inspección Técnica y la Calificación
Energética; pero con nuestra experiencia
de estos últimos años con la ITE y los últimos meses con la Certificación
Energética de los edificios Existentes, hemos comprobado que existen razones por las que el Informe de Evaluaciónde los Edificios podrá ser
muy útil para las Comunidades de Propietarios de los edificios existentes de
más de 50 años, e incluso de los menos antíguos.
Alguien
podrá pensar que los “nubarrones” de la situación económica y la “oscura sombra”
que cubre las futuras subvenciones hará ineficaz cualquier iniciativa que
suponga desembolso económico de los propietarios, y posiblemente tendrá razón;
pero quizás debemos dejar un poco de lado ese aspecto, para así poder valorar
el beneficio que el Informe de Evaluación del Edificio reportará al
usuario; y como no, a la economía nacional en cuanto a que se dinamizará el
sector de la construcción ahora en el ámbito del mantenimiento y rehabilitación
de los edificios existentes, según las pautas de técnicos especializados en la
emisión de estos Informes.
Ventajas sobre la Inspección Técnica de
Edificios:
En
realidad no son ventajas pues el IEE no sustituye o deroga la Inspección
Técnica de Edificios que venimos realizando, si no que la ITE es una parte integrante
del IEE, por lo que la Evaluación del
Estado del Edificio que se informará en el IEE será la que determine la
Inspección Técnica que realice el técnico de acuerdo a la normativa autonómica
o local que regule dicha ITE.
Pensemos
en tres casos posibles:
El edificio ya ha
pasado la ITE y existe un Certificado en
vigor:
El
IEE podrá utilizar el Certificado ITE existente y complementarlo con la
Certificación de la Eficiencia Energética (CEEX).
El edificio debe
pasar la ITE:
Resultará
mucho más rentable la realización del IEE, puesto que además de cumplir con la
exigencia de inspección ITE se beneficiará de las ventajas del IEE y que más
adelante se detallan.
El edificio no tiene
que pasar la ITE:
Con
el IEE se podrá optar a la solicitud de ayudas públicas para la realización de
obras de mantenimiento, accesibilidad y mejora de la eficiencia energética,
además el propietario dispondrá de un documento que le dará instrucciones para
el correcto mantenimiento de su edificio.
Ventajas sobre la Accesibilidad de los
edificios:
Es
evidente que la sociedad española envejece y lo habitual es encontrar edificios
de más de 40 años ocupados por personas de edad avanzada, cuando no alguien con
movilidad reducida temporal o permanentemente; la gran mayoría de los edificios
no son accesibles pues en su origen no se tuvo en cuenta este aspecto que ahora
se valora tanto, tanto por las personas que lo necesitan como por la
administración que es sensible con este derecho que toda persona tiene a poder
acceder desde la acera de su calle hasta su casa.
En
las Inspecciones Técnicas realizadas, comprobamos que en muchas, la mayoría
de ocasiones, las intervenciones realizadas para mejorar la
accesibilidad no cumplen su objetivo pues además de no cumplir con los
requerimientos legales no permiten que el discapacitado acceda a su casa sin la
ayuda de alguien; estamos hablando de rampas imposibles, anchos de paso
insuficientes, etc. etc., lo cual indica que en muchas ocasiones las soluciones han sido adoptadas sin el análisis y
el fundamento técnico necesario.
El
Informe de Evaluación del Edificio, va a ser el documento que evaluará las
condiciones básicas de accesibilidad que presenta el edificio y propondrá los
ajustes más razonables desde el punto de vista técnico y económico, evitando en
muchas ocasiones los debates interesados y/ o acalorados entre vecinos sobre
distintas opciones.
Ventajas para la Certificación de la Eficiencia
Energética de Edificio:
En
el comienzo del proceso de calificación energética de los edificios en España,
vemos que habitualmente se están calificando viviendas individuales dentro de
bloques residenciales, excepcionalmente se califican edificios completos cuando
todas las viviendas son del mismo propietario, en nuestra opinión esta hecho es
fundamental para abogar por el IEE pues evalúa la Eficiencia Energética del
Edificio de forma global.
Creemos
necesario distinguir entre:
Edificios con instalaciones
térmicas (Calefacción y ACS) centralizadas
Las
viviendas se están calificando por cada propietario, según lo necesite para su
alquiler o su venta, de forma que cada
vivienda será calificada energéticamente según el criterio, la metodología y la
precisión que en cada caso aplique el técnico correspondiente; lo cual
provocará disparidad y lo que es peor en
cada vivienda se harán propuestas de
mejora de la eficiencia energética que no serán efectivas, pues si se
proponen sobre elementos o instalaciones comunes que requieren iniciativa
comunitaria no llegaran a ser estimadas al limitarse al ámbito de la vivienda
certificada.
No parece muy razonable, si pensamos en el conjunto del edificio, la
coexistencia de tanto análisis como viviendas pero ninguna, o quizás muchas,
propuestas de mejora con posibilidad de contradicción entre ellas; ¿Qué
deberá hacer la Comunidad de Propietarios, optar por la más barata, por la más
repetida, etc. etc.?, en definitiva no parece que la calificación
particularizada sea la mejor opción en los casos en los que la calefacción y el
agua caliente sanitaria es común para el edificio.
En
estos casos, la mayoría de edificios de más de 40 años, el Informe de Evaluación del Edificio propone la mejor opción para calificar la eficiencia
energética del edificio de forma global, y conocer las actuaciones más
razonables que mejorarán el comportamiento energético y por tanto la factura
energética común.
Edificios con
instalaciones térmicas (Calefacción y ACS) individual
En estos
casos la calificación energética individualizada para cada instalación está más
justificada que en el caso anterior y seguramente las propuestas de mejora
sobre las instalaciones térmicas o la carpintería exterior podrán ser tenidas
en cuenta por el propietario; en cambio las medidas de mejora de ámbito
comunitario no surtirán el efecto deseado.
Desde
Servicios y Asesoramiento Técnico, queremos animar a las Comunidades de Propietarios
y a sus Administradores a recibir el Informe de Evaluación del Edificio con
agrado y como una opción ventajosa para abordar el cumplimiento normativo e
iniciar el camino hacía el mantenimiento y el ahorro energético.
